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降房贷,选择了折中

2023-09-08 08:06:05来源:金融界

今天(9月7日),四大行官宣降存量房贷利率细节。


(资料图)

果然如之前推测那样,银行会选择折中的方式下调存量房贷,不是每个城市,每个人都能享受到这份大礼包。

既不会高于城市下限,也不会低于全国下限,然后对首套性质房贷有硬性标准。

换句话说,可以下调房贷利率的方式是LPR<个人房贷利率<=当地房贷利率下限,或者是个人房贷利率=当地房贷利率下限

而且值得注意的是,符合调整条件的人,不需要去向银行申请,银行会主动调整。

但之前是固定利率的也可以调整,需要主动申请转换成浮动利率之后才能享受。

当时央行公告出来后,当时很多人一下子都懵了。

不仅连九年义务教育的人觉得费解,就连英雄都反复读了几遍推敲过后才能明白真正的操作方式。

主要是因为这两年咱们的基准利率发生了非常大的变化,由原来的固定利率变成浮动利率,而过去每个城市、每个人的加点数(BP)以及贷款当时的LPR都不同,甚至有的人选择的是固定利率,有些人选择的是浮动利率。

所以导致大家解读央行的公告比较费力,也没有办法准确地计算自己到底能不能降房贷利率。

四大行的公告明确,降存量房贷利率的前提是要符合“认房不认贷”以及首套住房贷款政策。

这就意味着,在当地城市只能有一套住房,那些手里超过两套房的人以及房叔房姐就享受不到。

而没有跟进“认房不认贷”的城市,在农行的公告里显示,是二套房及以上的群体暂时是不能享受的,要等当地“认房不认贷”政策落地后才能调整。

不过,到现在都还有人搞不清楚,自己算几套,能不能享受首套住房贷款政策的福利。

按照四大银行的公告,“认房不认贷”之后,怎样才算首套住房,已经说得很明确。

举个简单的例子。

比如原本在深圳有一套房,卖掉以后又买了一套,至今在深圳名下只有一套房,那么房贷就属于二套房房贷了,但深圳执行认房不认贷后,则属于首套住房的首套贷款,可以纳入存量首套住房贷款利率下调的范围。

要是如果深圳没有执行“认房不认贷”,那么这种情况就只能算是二套房贷,不能享受降房贷利率的好处了

所以要在满足“2023年8月31日(含当日)之前发放的贷款”“购买的是住宅,办理的是个人商业贷款”“贷款为个人首套住房性质贷款”“已经由固定利率置换为浮动利率”四个前提条件后,才能按照调整规则对号入座。

根据银行公告的调整规则,对应怎么调整,银行把能调整的存量房贷按照时间节点,分为三类。

第一类,房贷发放时间在2019年10月7日(含)之前的——

四大行的公告细节除了建行的表述最简洁,其余三家都比较明确细致,但表述的意思,却略有差异。

建行的按相应期限 (原贷款合同期限)LPR利率执行;

工行的最低调整为相应期限LPR不加点,或者加过点的,按城市首套房贷利率政策下限执行;

中行的为城市下限>LPR的,贷款加点幅度调整为当地下限,如果个人贷款利率>LPR的,贷款加点幅度调整为0,如个人贷款利率

农行的为城市房贷利率下限>LPR的,个人贷款加点幅度调整为当地下限,如果个人贷款利率

所以,不同银行对2019年10月7日前的约定稍微还不一样。

总的来看,调整的规则都会遵循以下的约束——

如果当地房贷利率下限>全国利率下限水平,那么个人房贷利率调整=当地房贷利率下限;

如果当地房贷利率下限<全国利率下限水平,那么个人房贷利率调整=全国利率下限水平;

如果个人房贷利率调整<全国利率下限水平,不调整。

2019年8月20日前,全国利率下限水平=0.7倍贷款基准利率;

2019年8月20日—2019年10月7日,LPR为4.85%。

以深圳为例,2017.5.26-2019.10.7深圳的利率下限为4.655%(基准利率 0.95 倍),全国的利率下限为3.43%(基准利率 0.7 倍),这个阶段的房贷,最低只能下调到4.655%。

第二类,房贷发放时间在2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)阶段的——

如果当地房贷利率下限>LPR,那么个人房贷利率调整=当地房贷利率下限;

如果当地房贷利率下限

如果个人房贷利率调整

这个阶段LPR调整过4次。

以深圳为例,2019.10.8-2022.5.14期间,深圳利率下限为LPR+30BP,全国的利率下限为LPR。

这期间,全国首套房贷利率政策下限(LPR)分别为4.85%、4.8%、4.75%、4.65%、4.6%。

那么深圳在这期间发放贷款的人,利率下限分别可调整为5.15%、5.10%、5.05%、4.95%、4.90%。

所以,这个阶段在深圳办理房贷的人,最低为4.90%。

第三类,房贷发放时间在2022年5月15日(含)-2023年8月31日(含)阶段的——

如果当地房贷利率下限>LPR-20BP,那么个人房贷利率调整=当地房贷利率下限;

如果当地房贷利率下限

如果个人房贷利率调整

这个阶段LPR调整过3次。

同样以深圳为例,2022.5.15-至今,深圳利率下限为LPR+30BP,全国的利率下限为LPR-20BP。

这期间,全国首套房贷利率政策下限(LPR-20BP)分别为4.35%、4.1%、4%。

那么深圳在这期间发放贷款的人,利率下限分别可调整为4.75%、4.6%、4.5%。

目前,全国各个城市中,最新的房贷利率下限依然比全国房贷利率下限(LPR-20BP=4%)还高的城市只有11个。

换句话说,这11个城市的人,除了北京、上海、深圳,2022.5.15-至今房贷利率最低只能调整到LPR(4.45%、4.3%、4.2%)

而全国城市中,除了这11个城市,如果贷款时间为2022.5.15-至今的,其余城市最低都能调到与LPR-20BP持平即调整到LPR(4.25%、4.1%、4%)

所以,从银行的公告来看,银行都选择了折衷的方式来调整。

无论是哪个阶段按揭的群体,要么最低调到当地房贷利率下限,要么最低调到全国房贷利率的下限。

当本身个人房贷利率已经<当地房贷利率下限<全国房贷利率下限的时候,就不会有调整。

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