今天（9月7日），四大行官宣降存量房贷利率细节。

(资料图)

果然如之前推测那样，银行会选择折中的方式下调存量房贷，不是每个城市，每个人都能享受到这份大礼包。

既不会高于城市下限，也不会低于全国下限，然后对首套性质房贷有硬性标准。

换句话说，可以下调房贷利率的方式是LPR<个人房贷利率<=当地房贷利率下限，或者是个人房贷利率=当地房贷利率下限。

而且值得注意的是，符合调整条件的人，不需要去向银行申请，银行会主动调整。

但之前是固定利率的也可以调整，需要主动申请转换成浮动利率之后才能享受。

当时央行公告出来后，当时很多人一下子都懵了。

不仅连九年义务教育的人觉得费解，就连英雄都反复读了几遍推敲过后才能明白真正的操作方式。

主要是因为这两年咱们的基准利率发生了非常大的变化，由原来的固定利率变成浮动利率，而过去每个城市、每个人的加点数（BP）以及贷款当时的LPR都不同，甚至有的人选择的是固定利率，有些人选择的是浮动利率。

所以导致大家解读央行的公告比较费力，也没有办法准确地计算自己到底能不能降房贷利率。

四大行的公告明确，降存量房贷利率的前提是要符合“认房不认贷”以及首套住房贷款政策。

这就意味着，在当地城市只能有一套住房，那些手里超过两套房的人以及房叔房姐就享受不到。

而没有跟进“认房不认贷”的城市，在农行的公告里显示，是二套房及以上的群体暂时是不能享受的，要等当地“认房不认贷”政策落地后才能调整。

不过，到现在都还有人搞不清楚，自己算几套，能不能享受首套住房贷款政策的福利。

按照四大银行的公告，“认房不认贷”之后，怎样才算首套住房，已经说得很明确。

举个简单的例子。

比如原本在深圳有一套房，卖掉以后又买了一套，至今在深圳名下只有一套房，那么房贷就属于二套房房贷了，但深圳执行认房不认贷后，则属于首套住房的首套贷款，可以纳入存量首套住房贷款利率下调的范围。

要是如果深圳没有执行“认房不认贷”，那么这种情况就只能算是二套房贷，不能享受降房贷利率的好处了。

所以要在满足“2023年8月31日（含当日）之前发放的贷款”“购买的是住宅，办理的是个人商业贷款”“贷款为个人首套住房性质贷款”“已经由固定利率置换为浮动利率”四个前提条件后，才能按照调整规则对号入座。

根据银行公告的调整规则，对应怎么调整，银行把能调整的存量房贷按照时间节点，分为三类。

第一类，房贷发放时间在2019年10月7日（含）之前的——

四大行的公告细节除了建行的表述最简洁，其余三家都比较明确细致，但表述的意思，却略有差异。

建行的按相应期限 （原贷款合同期限）LPR利率执行；

工行的最低调整为相应期限LPR不加点，或者加过点的，按城市首套房贷利率政策下限执行；

中行的为城市下限>LPR的，贷款加点幅度调整为当地下限，如果个人贷款利率>LPR的，贷款加点幅度调整为0，如个人贷款利率

农行的为城市房贷利率下限>LPR的，个人贷款加点幅度调整为当地下限，如果个人贷款利率

所以，不同银行对2019年10月7日前的约定稍微还不一样。

总的来看，调整的规则都会遵循以下的约束——

如果当地房贷利率下限>全国利率下限水平，那么个人房贷利率调整=当地房贷利率下限；

如果当地房贷利率下限<全国利率下限水平，那么个人房贷利率调整=全国利率下限水平；

如果个人房贷利率调整<全国利率下限水平，不调整。

2019年8月20日前，全国利率下限水平=0.7倍贷款基准利率；

2019年8月20日—2019年10月7日，LPR为4.85%。

以深圳为例，2017.5.26-2019.10.7深圳的利率下限为4.655%（基准利率 0.95 倍），全国的利率下限为3.43%（基准利率 0.7 倍），这个阶段的房贷，最低只能下调到4.655%。

第二类，房贷发放时间在2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）阶段的——

如果当地房贷利率下限>LPR，那么个人房贷利率调整=当地房贷利率下限；

如果当地房贷利率下限

如果个人房贷利率调整

这个阶段LPR调整过4次。

以深圳为例，2019.10.8-2022.5.14期间，深圳利率下限为LPR+30BP，全国的利率下限为LPR。

这期间，全国首套房贷利率政策下限（LPR）分别为4.85%、4.8%、4.75%、4.65%、4.6%。

那么深圳在这期间发放贷款的人，利率下限分别可调整为5.15%、5.10%、5.05%、4.95%、4.90%。

所以，这个阶段在深圳办理房贷的人，最低为4.90%。

第三类，房贷发放时间在2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）阶段的——

如果当地房贷利率下限>LPR-20BP，那么个人房贷利率调整=当地房贷利率下限；

如果当地房贷利率下限

如果个人房贷利率调整

这个阶段LPR调整过3次。

同样以深圳为例，2022.5.15－至今，深圳利率下限为LPR+30BP，全国的利率下限为LPR-20BP。

这期间，全国首套房贷利率政策下限（LPR-20BP）分别为4.35%、4.1%、4%。

那么深圳在这期间发放贷款的人，利率下限分别可调整为4.75%、4.6%、4.5%。

目前，全国各个城市中，最新的房贷利率下限依然比全国房贷利率下限（LPR-20BP=4%）还高的城市只有11个。

换句话说，这11个城市的人，除了北京、上海、深圳，2022.5.15－至今房贷利率最低只能调整到LPR（4.45%、4.3%、4.2%）

而全国城市中，除了这11个城市，如果贷款时间为2022.5.15－至今的，其余城市最低都能调到与LPR-20BP持平，即调整到LPR（4.25%、4.1%、4%）。

所以，从银行的公告来看，银行都选择了折衷的方式来调整。

无论是哪个阶段按揭的群体，要么最低调到当地房贷利率下限，要么最低调到全国房贷利率的下限。

当本身个人房贷利率已经<当地房贷利率下限<全国房贷利率下限的时候，就不会有调整。