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环球今热点:年报观察 | 金融街物业谨慎外拓与盈利受挫

2023-03-25 05:50:08来源:观点地产网

观点网 金融街物业2022年的业绩公告上写,将现金派发股息,2022年末期股息每股人民币0.163元(税前)。如果按金融街物业3月24日收盘价2.69港元以及现行汇率计算,收益率达到约7%。

派息给力,但经营情况则难言强劲。2022年末,金融街物业整体毛利率约为17.9%,相比上一年继续下降2个百分点。被划作第二项主营业务的餐饮业务,2022年亏损进一步显现,毛利率约为-30%。参与3月24日投资者会的相关人士转述称,公司解释原因为疫情影响,一段时间暂停堂食的冲击较大。

在基础物管服务上,金融街物业保持谨慎却积极的外拓,在近日收购置佳物业70%股权时与卖方设立对赌协议。


(资料图片仅供参考)

收并购方面,“公司还将一如既往地加快市场拓展,但根据实际情况,不太建议对面积增长设置一个具体的指标。管理层认为面积规模的增加,中间可能包含项目质量的参差,这对业绩的平稳增长有影响”,上述人士表示。

滑坡的毛利率与餐饮业务

金融街物业董事会决定现金派发股息。2022年末期股息每股人民币0.163元(税前),派息比例约为50.29%,如果按金融街物业3月24日收盘价2.69港元以及现行汇率计算,收益率达到约7%。

派息大方,经营情况则难言强劲。金融街物业2022财年收入约为13.9亿元,较上一年的13.2亿元增加约5.13%,毛利则约为2.5亿元,较上一年的2.6亿元减少约5.4%。

其年内利润约为1.4亿元,较上一年约1.5亿元减少约9.99%;该公司拥有人应占利润约为1.2亿元,较2021年度减少约12.1%。

截至2022年末,其整体毛利率约为17.9%,相比上一年继续下降2个百分点。金融街物业的主营业务分为两大板块,一是物管及相关服务,二是餐饮服务,前者进一步划分为商务物业和非商务物业。

商务物业毛利率相对较高,2021年为25.4%,2022年为24.1%,非商务物业则在13%左右起伏;餐饮服务则自上市以来持续处于不盈利状态,2020年毛利率约为1.8%,2021年餐饮业务陷入亏损,毛利率为负6.1%,2022年亏损进一步显现,毛利率约为-30%。

据上述投资者转述,管理层在投资者会上提到,毛利率降低主要有三个方面的原因,一是防疫支出增加,二是餐饮受到疫情影响,三是结构性因素,公建类项目的拓展摊薄了毛利率,因为公建类项目的毛利率是远低于商业物业的。

金融街物业并不想放弃毛利率相对薄的公建和住宅物业。“只要是有利润的,我们还是要不断地进行介入的。”投资者援引管理层所言。

餐饮业务列在主营业务板块单独一项,这是金融街物业区分于其他物企的一个标签。但餐饮的增长曲线始终未能发展起来。该板块收入较之2021年末的5562万元略有上升,至6103万元,但毛利亏损1830万元。

“2022年实际的疫情情况对餐饮服务业的冲击是非常大的,一段时间暂停堂食,直接影响到餐饮的收入,但是一些固定的成本也在发生,对该板块有很大的冲击。”有投资者援引管理层在投资者会上的说法。

从收入占比来看,餐饮业务近两年仅占比4%上下,而截至2022年末,基础物管收入约为10.4亿元,占比约75%,来自增值服务的收入约为2.81亿元,占比约20%。

推进收并购、但不设目标

于2022年12月31日,金融街物业在管建筑面积由2021年末的约3350万平方米增加至约3496万平方米。年内新增合约建筑面积中,来源于独立第三方面积占比约为80.6%。

总在管项目数量为230个,其中来源于独立第三方的在管面积约1613万平方米,占总在管面积的46.15%,在管项目数量为106个。

“2022年公司整体的外拓策略和以往还是一致的,主要还是集中在商务物业和公建物业这两方面为拓展方向,特别是在产业园区,2022年虽然受疫情的影响,我们的拓展还是取得了比较大的进步。”投资者转述会上内容表示。

自上市以来,金融街的收并购动作较多,但最终落地的有限,在收并购方面保守谨慎。例如2021年收购株洲宏达物业与北京永泰恒卫生服务中心,最终前一项并购终止。而近期公告指,金融街物业以1.54亿港元收购置佳物业70%股权,中间涉及对赌协议。

据了解,置佳物业服务有限公司是一家有20多年物业管理经验的公司,主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务。于2022年9月30日,目标公司在管项目22个,在管单位超过63,400个,包括商业及住宅物业。

具体来看,卖方向金融街物业承诺,置佳物业2022年-2025年四个年度,经审核营收分别约为1.28亿港元、1.43亿港元、1.65亿港元、1.89亿港元;同期,对应经审核扣非(且扣税)后净利润分别约为1519.22万港元、1558.00万港元、1948.44万港元、2220.40万港元。若业绩对赌未达成,卖方需要向金融街物业支付相应公式计算的补偿款。

此外,金融街物业在期内与多家公司合作,分别成立了5家合资公司,包括融京物业服务(北京)有限公司、北京融英物业服务有限公司等。

关于外拓,金融街物业在投资者会上表示,“根据实际情况,不太建议对面积增长设置一个具体的指标。”

投资者转述称,管理层认为物业行业在前些年对面积规模的追求,确实使收入有所提升,但是在规模快速增加的同时,因为项目质量参差不齐,或者是收入和成本的支出不成正比,不可避免地对未来的业绩增长产生一些负面影响,长此以往不仅拖累企业长期可持续发展,更可能会蚕食公司经营多年的成果。

“从面积增长指标来看,金融街物业主动退出了一些经过评价之后不是太可持续的项目。”投资者转述称。

“公司还将一如既往地加快市场拓展,包括继续推进收并购和合资合作方面层次更好的发展。”

新的业绩指引和发展目标上,金融街物业管理层向投资者表示:“之前公司的指引一直是收入增长20%,利润增长25%,今年我们还是维持这个收入和利润增长20%的指引基本不变。”

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