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利差牵一发而动全身。存量房贷利率高企之下，越来越多的购房者在考虑提前还贷，或寻求贷款置换，而后者有触碰法律红线的风险。

经营贷利率远低于存量房贷利率，给一些违规贷款中介带来了推销“经营贷置换房贷”的“商机”，对此，无疑要加大对不法分子的打击。另一方面，存量房贷与新增房贷利差过大，加剧了提前还贷潮，对此，则需要因势利导。

违规置换房贷，消费者或要承担刑责

随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续 走低。

据媒体报道，从2022年11-12月开始，一些银行加大了经营贷的业绩指标，有的银行推出了一系列经营贷的促销活动，国有大行经营贷的利率普遍都在4%以下，甚至低至3.3%。有些中小银行经营贷的优惠力度更大，某股份行一年期的产品最低可以达3%。

有地产行业专家给出一组数据，2020-2022年，房贷平均利率5.5%，有些城市甚至为6-7%。这与经营贷形成巨大利差， 一些违规贷款中介由此嗅到“商机”。

“违规贷款中介以‘利率低、期限长、放款快’为由，诱导消费者借‘过桥资金’提前结清房贷，再办理信用贷、经营贷归还过桥资金， 从而谋取高额中介服务、资金过桥费用。 这使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。”辽宁银保监局在近日发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》中指出。

该银保监局提示，若消费者违规办理“经营贷”，须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。如办理的是信用贷，该银保监局称，若不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，影响日后个人金融业务的申办。

“借款人在提前结清按揭贷款、重新申请信用贷、经营贷过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率。”辽宁银保监局指出。

去年12月，浙江银保监局也曾发布提示：经营贷换房贷，不是“馅饼”是陷阱。并提醒消费者认清违规转贷背后隐藏的风险，依法合规办理贷款业务，按照合同约定使用贷款资金。

房贷利差加剧提前还贷潮，如何应对？

违规中介开展“转贷”业务，扰乱了金融秩序，无疑需大力打击。而另一方面，存量房贷利率与新增房贷利差过大，加剧了提前还贷潮，则可能需要因势利导。

2022年以来，伴随5年期以上LPR下调，商业银行房贷利率持续下调。贝壳研究院数据显示，2023年1月，首套、二套房贷主流利率平均分别为4.10%、4.91%，接近历史最低水平。

2022年下半年以来，部分购房者开始加快节奏提前偿还贷款，到今年年初，形成提前还贷潮。然而，银行为提前还贷的购房者设置门槛、障碍，导致还贷难。据统计，北京、上海提前还贷排队时间分别为1-2个月以上、2-3个月，广州、深圳均在1个月以上，南京部分银行需排队6个月。

“适度下调存量房贷利率，是应对提前还贷潮的善政。政策需反映民众呼声，为购房者提前还贷提供便利。”经济学家任泽平撰文称， 对于银行而言， 个人住房贷款是优质资产，提前还贷会造成银行存 量贷款规模下降、利息收入下降，但 关闭线上申请通道、限制提前还款额度只是扬汤止沸， 长远看不利于银行发展。

他表示，政府相关部门应出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。下调存量房贷利率将推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定。

有银行人士指出，不同时间的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，则需要注意避免新的不公平产生，在具体操作层面还需要更详细的论证。