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今年以来，招商银行(行情600036,诊股)股份有限公司（下称招商银行，600036.SH，03968.HK）股价未再呈现出如前几年一样强于整个银行板块的走势，或许，随着房地产行业波动，该行房地产贷款逐渐暴露出的一些问题也是其股价压力增加的因素之一。

据银保监会官网信息，招商银行下属分支机构近日因房地产开发贷款放款管理不到位等问题被罚款110万元。

今年一季度末，该行对公房地产贷款不良双升，其中，不良贷款额较上年末增89.56%，不良贷款率较上年末上升1.18个百分点。招商银行称原因为受高负债房地产企业客户风险暴露等影响。

除了面临对公房地产贷款资产质量的压力，该行近期还与其他银行一起经历部分停工楼房业主强制停止偿还房贷风波。7月14日晚，招商银行公告称，经初步排查，目前该行涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，所涉及的该行逾期个人住房贷款余额 0.12 亿元，占该行境内个人住房贷款余额的比例不到 0.001%，风险整体可控。

今年一季度末，招商银行个人住房贷款不良双降。其中，不良贷款余额较上年末降2.97%，不良贷款率较上年末降0.01个百分点。不过，2019年末—2021年末，该行个人住房贷款不良贷款余额持续攀升。

而该行个人住房贷款和房地产对公贷款占贷款总额的比例较高，且持续多年。同时，由于房地产贷款占比较高，招商银行恐还需应对2020年末出台的房地产贷款集中度管理新规。

《投资时报》研究员注意到，招商银行近日召开的董事会会议通过了《关于大连金石高尔夫球场项目破产清算方案的议案》。有意思的是，招商银行曾在该球场价值分析中介绍了该高尔夫球场别墅开发预留用地若获批开发可能带来的巨额利润。

受业主暂停还贷风波的影响，7月13日—7月15日，招商银行股价随整个银行板块一道连跌三天，且该行股价跌幅相对较深。7月15日，招商银行A股收于34.87元，复权后较7月12收盘价跌7.7%。而A股银行板块7月15日收盘点位较7月12日收盘点位的跌幅为4.53%。同时，截至7月15日，该行A股股价今年以来下跌25.30%，跌幅在A股上市银行中高居第二。

《投资时报》研究员就上述监管处罚、对公房地产贷款不良上升、高尔夫球场项目拟破产清算等问题向招商银行发送了沟通函，截至发稿尚未收到回复。

因房地产开发贷违规被罚

对于近几年在资本市场表现不俗的招商银行来说，房地产贷款可能是少有的较易招致审视的业务板块。而最近监管也对该行房地产开发贷款开出了罚单。

7月5日，青岛银保监局对招商银行青岛分行作出罚款一百一十万元的行政处罚决定。主要违法违规事实（案由）为：向项目资本金不足的项目发放房地产开发贷款、非标业务管理不尽职、房地产开发贷款放款管理不到位。

《投资时报》研究员发现，招商银行对公房地产贷款金额和不良率在2021年和今年一季度快速上升。

据招商银行一季报，今年一季度末，招商银行（仅指招商银行股份有限公司，不包括该行附属公司）对公房地产不良贷款额为 94.04亿元，较上年末增89.56%；不良贷款率2.57%，较上年末上升1.18个百分点。招商银行称，对公房地产业贷款不良贷款率上升是受高负债房地产企业客户风险暴露等影响。该行表示，前期负债水平较高的房企和困难房企资金链紧张局面尚未有明显缓解，部分房地产企业信用风险持续暴露。

今年一季度，招商银行信用减值损失215.23亿元，同比增长4.76%。其中，贷款和垫款信用减值损失110.60亿元，同比增加49.90亿元，主要是报告期内对房地产风险客户审慎地增提信用损失准备。

2018年末—2021年末，招商银行对公房地产不良贷款额分别为32.63亿元、16.36亿元、11.9亿元、56.55亿元，该类贷款不良贷款率分别为1.03%、0.44%、 0.30%、1.41%。

同时，该行对公房地产业贷款在该行总贷款中的占比较高。

据招商银行财报，2018年末—2021年末，该行对公房地产业贷款和垫款余额占该行贷款和垫款总额的比例分别为8.05%、8.20%、7.77%、7.21%。而据人民银行数据，2018年末—2021年末，房地产开发贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例分别为7.48%、7.33%、6.89%、6.23%。

而且，该行对公房地产业贷款占比排名在该行对公贷款中长期处于前列。

2018年末和2019年末，招商银行对公房地产业贷款占比居于该行对公贷款第一位，2020年末、2021年末和今年一季度末，居于该行对公贷款第二位。

对于招商银行来说，个人住房贷款分量较对公房地产业贷款可能更重。

今年一季度末，招商银行（仅指招商银行股份有限公司，不包括该行附属公司）个人住房贷款不良贷款余额为36.93亿元，较上年末降2.97%；不良贷款率为0.27%，较上年末降0.01个百分点。

2018年末—2021年末，招商银行个人住房贷款不良贷款余额分别为26.1亿元、27.49亿元、37.59亿元、38.21亿元；不良贷款率分别为0.28%、0.25%、0.29%、0.28%。

上述数据显示，招商银行个人住房贷款不良贷款余额近几年持续上升，今年一季度才出现下降。不良贷款率则在2021年和今年一季度持续微降。

今年一季度末，招商银行（仅指招商银行股份有限公司，不包括该行附属公司）个人住房贷款余额为13742.05亿元，较上年末增0.71%，占该行贷款和垫款总额的比例为25.34%，较上年末下降0.64个百分点。

不过，近几年该行个人住房贷款余额近持续增长，占总贷款的比例基本稳定在较高水平，且一直处于各种贷款产品所占该行贷款总额比例的首位。

2018年末—2021年末，招商银行个人住房贷款余额分别为9287.6亿元、11081.48亿元、12748.15亿元、13744.06亿元，占该行贷款和垫款总额的比例分别为23.62%、24.68%、25.35%、24.68%。而据人民银行数据，2018年末—2021年末，个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例分别为18.89%、19.64%、19.94%、19.89%。

对于招商银行来说，由于房地产贷款占比较高，还需应对房地产贷款集中度管理新规。

2020年末中国人民银行和银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，对包括招商银行在内的中资中型银行的要求是房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

据东吴证券(行情601555,诊股)2021年1月的研报，根据测算，招商银行2020年6月末个人住房贷款占比25.5%，超标5.5pct，房地产贷款占比34.3%，超标6.8pct，政策给予4年调整期。不过该测算未有官方确认。

2021年末，招商银行对公房地产业贷款与个人住房贷款余额总计为17761.1亿元，占该行贷款和垫款总额的比例为31.89%。

一高尔夫球场项目拟破产清算

除了房地产贷款目前存在的问题，招商银行近日还有一宗特殊的资产面临破产清算。

7月12日，招商银行公告，当日董事会会议通过了《关于大连金石高尔夫球场项目破产清算方案的议案》。

招商银行官网资产处置栏目里2015年3月31日发布的大连金石高尔夫球场项目营销推介报告显示，大连金石高尔夫俱乐部有限公司（即金石球场，下称金石高尔夫俱乐部）资产总额2.8亿，原为中港合资企业，2006年球场股权转让，现股东为招商银行（占股75%）及辽河石油勘探局（占股25%）。

该报告中资产处置方案（预案）的处置标的为：金石高尔夫俱乐部100%股权及招商银行所享有的4.54亿元抵押债权。球场涉及的债务共计约9亿元，包括银行贷款、政府地价款等。其中，招商银行抵押贷款4.54亿元。

上述推介报告中“大连金石高尔夫球场价值分析”称，据了解，金石滩国家旅游度假区内目前已无商业用地可供出让，球场土地作为稀缺资源未来增长潜力无限。房地产开发将是未来球场最核心的利润增长点。如球场54万㎡别墅开发预留用地能获得规划批文进行开发，保守估计将能带来十多亿元的巨额利润。

《投资时报》研究员发现，据中国裁判文书网信息，一宗涉及金石高尔夫俱乐部案件的一审法院认定事实包括：2021年9月10日金石高尔夫俱乐部发布公告将消除球场特征，无法开展高尔夫运动。