街区一直是上海城市肌理里最特别的一部分，它代表了上海百年发展的历史沉淀，也代表着它的人文气韵和精神观照。其中，100多岁的愚园路，一直都是上海街区故事里绕不开的一个重要样本。

而大部分人可能并不知道，愚园路并没有像其他街区那样自生长，而是背后有一家运营方，受长宁区政府之托，坚持守护它六年。

这家运营方叫CREATER创邑，它成立于2004 年，从改造园区做起，在城市更新道路上走过了17年。今天，你可能在上海市区的各个角落，都能看到“创邑”的招牌，截至目前，它在上海本地已成功打造了30多个园区案例，累积33万方的总体量。

今年，创邑规划已久的首个定位为复合业态的产品创邑MIX即将亮相，并在下半年陆续上线3个分布在不同区域的商业项目，旨在为上海的“15分钟生活圈”打造最新样板。

站在2021年的中期，感受过去17年来的点点滴滴，以及在此过程中，逐渐积累起的社会责任以及人文关怀。

创邑的前十年，也是上海在2000年后全面加速迈向城市化进程的微型写照。它起源并扎根于闲置资产更新与创意产业园区，逐渐精通盘活城市存量资产。在慢慢从创业企业到成长型企业的过程中，独有的人文关怀气质与为城而建的企业社会责任，也慢慢扎根在团队基因中。

立足上海创意园区

CREATER创邑的成立初衷，是其母公司弘基在一开始就锚定了“创意产业园区发展”的机会点。

1990年代后，上海处于产业转型期，在中心城区的传统工业外迁，市区遗留下许多空置的废弃厂房。到了2003年，上海确定将当时国际流行的创意产业作为重要方向，创意产业园区进入自发集聚期：M50、四行仓库、田子坊等也声名鹊起。

自那时起，有关“核心城市工业建筑遗产保护”的议题开始得到广泛关注，许多拥有园区产权的国有企业开始选择把园区租赁给民营或外资企业运营。于是，“产业园区”开始在上海各区流行起来。

△ 老码头

先发制人的创始人

创邑创始人李永杰先生，是建筑设计出身，他在1996年进入了当时的三益设计院，并成功将设计院从濒临倒闭的状态解救出来，从集体所有制转制为甲级民营设计单位，年产值200万元增长到现在的8000万元。

和大多数开发商喜欢做“不出错”的住宅不同，李永杰从一开始就确立了做“商业地产”的方向，先后在徐家汇、四川北路两个核心区打造弘基商业广场后，于2004年瞄准“产业园区”机会点，迅速创立了新品牌——“创邑”，专注于核心城区闲置资产更新。

先发制人，创新，敢为，这样的特质在初期就刻入在了创邑的企业基因里。

而随着第一个样板项目创邑SPACE | 河成功打造后，一个个星罗棋布的闲置旧厂房在创邑的改造后获得了新生：

原苏州河畔上棉五厂仓库改建为创邑SPACE|河、原大明橡胶厂改建为创邑SPACE|源、原上海油脂厂改建为创邑 SPACE |老码头、原上海幸福摩托车厂改建为 创邑SPACE|幸福湾、原长征制药厂改建为创邑SPACE|弘基……

△ 创邑SPACE | 河

这些案例在后来都成为引领上海创意产业园区发展的重要样板。李永杰曾说：“弘基的定位就是做商业不动产运营管理的管家，创邑是打造商业不动产过程中形成的一个品牌。”

关注业态定位，建设资源平台

如李永杰的专业背景，建筑设计是创立时期创邑的强项，也是企业基因的起源。因此，早期项目更注重「外观于形」，通过设计来呈现建筑和人的关系。而随着时间推移，团队发现了一个问题：建筑风格很容易被模仿，越来越多同质化项目出现，竞争力变低。

于是，团队逐步开始关注项目的物业运营、业态调整和服务融合等软实力的提升。

据创邑总裁方文女士公开演讲，创邑在园区运营中经历了三个发展阶段：

1.0阶段，从“ 二房东”的角色逐渐发展成为到资源整合平台，做租金差价；

2.0阶段，聚焦内容，链接行业上下游资源；

3.0阶段，布局智慧管理体系和内容创新体系。

同时，团队逐步迭代园区运营管理的同时，还始终从人文主义视角去关注对城市老建筑的保护和焕新。以屡获殊荣的创邑SPACE|老码头为例，团队除了对百年工业遗存建筑进行建筑形态提升，还在业态内容上做了大幅调整，引进商业办公和文化内容，将其升级为文艺地标。如今，老码头已是外滩滨江城市更新的一个特殊符号。

△ 老码头 改造前

△ 老码头 改造后

2015年，“大众创业，万众创新”的潮流兴起，创邑顺势推出联合办公产品及服务；同年，创邑开始参与愚园路街区改造，团队“创新、敢为，人文”的基因，在这一阶段开始更显性地体现出来。

无论如何，承接愚园路的更新都是创邑过去17年里最重要的一笔。愚园路的变形记，见证了创邑从布局产业园区，到街区更新与内容创新齐头并进这一重要历程的同时，也是团队在城市更新的道路上，从「外观于形」到「内化于心」的重要阶段。

愚园路对上海的重要性不言而喻，这条百年马路是上海64条永不拓宽的道路之一，长2775米，拥有108栋西式老洋房，60栋优秀历史建筑和不可移文物。1990年代，愚园路破墙开店，里弄住宅的高端文艺与沿街商业的散乱市井非常怪异地并存着。

为解决这些问题，2015年，创邑从长宁区政府接过运营管理棒，从形态更新、业态提升、公共文化、生态共创四个方面，赋予街区全新的生命和形态。

“尊重每一片土地的文化沉淀与历史文脉，是创邑的基本态度。” 与产业园区的运营迭代相同，创邑在改造愚园路的这几年里，也同样经历了3个阶段的迭代，我们试图用“入驻者”、“主导者”到“共建者”来三个身份来概括创邑的重要转变。

「入驻者」：硬件改造，美化街区风貌

2015年8月，愚园路更新一期改造完成，首次引入15余家“复合型业态”，初步营造生活美学街区；2017年城市设计节，创邑和ASSBOOK合作的“城市唤醒”行动，开始关注小尺度空间的改造。那一年，很多人惊叹于愚园路的气质改变：愚园路的名人墙、弄堂里的门卫房、垃圾厢房、路边的9平方小店···

当然，最亮眼的，还有位于愚园路中段的创邑SPACE|弘基 门口，那将近400平米的开放式公共草坪。

这里原来是园区停车场，“被打开”后，草坪很快就成为了一个微型社区：露天音乐会、艺术家驻地活动、Buy Local市集等一系列城市公共活动，每逢晴朗的周末，公共草坪上总有在此野餐、晒太阳的人群。慢慢地，愚园路开始拥有了一张生动活泼的“城市表情”。

「主导者」：内容更新，升级商业配套

2018年，创邑启动了愚园路二期建设，将“持续推动商业创新转型”作为重心，加大业态与内容的入驻，商户从一期的15家，逐步提升到100多家。

更多潮流生活方式的品牌来到了愚园路，例如：Randomevent、Fiu Gallery、Akimbo、露地怪物、荷兰CALEX灯具等；创邑还“自己动手”打造了两个自营空间：定位潮流集合的愚园百货公司，以及定位社区商业配套的愚园路公共市集。

此外，创邑十分重视公共艺术的植入与孵化，于2019年启动了“艺术家驻地计划”，将愚园路部分沿街空间打造为艺术家驻地体验点，同时设立了艺术投资部门，为艺术家进行扶持。

基于品牌的差异化和丰富度，创邑推行首个街区联盟：汇聚百余户商家发起“愚园路街区联合体”，在探索中逐步形成街区、社区、园区三区联动模式。

在综合考虑商户承租能力和可持续经营理念后，创邑从过去传统的租赁模式主动改变，采用保底租金和主力店免租等前沿合作模式，选择与商户共同成长。

「共建者」：在地营造，塑造生活体验

2020年，一场突如其来的疫情让创邑转变了身份，它从蓝图规划者，变成街区共建者，通过日常生活的在地营造，塑造贴近社区的生活体验：社趣更馨组织、愚巷·一方美好空间和故事商店……一个个更注重街区共生的内容新模式在愚园路出现。

居民的角色也发生了改变，从观看者到参与者：3000株油菜花从长兴岛移植过来后，居民参与种植，将花一同装进了130平方米愚巷内；9平米的故事商店内在时间的积累下，装满了大家在愚园路的点滴故事。社区居民和城市公众开始成为街区营造的主体，街区中的老人、孩子、工作者、艺术家都在成为街区的代言人和创建者。

自此，创邑在愚园路改造的几年里，完成了从入驻者到共建者的转变。创邑品牌总经理Ann告诉我，这几年里，她感受到的变化，不仅仅街区外观，还有人：“更多人愿意走出自己的小天地，到周边的社区进行社交并随时随地感知新事物的发生。”

不仅如此，创邑企业的内部文化也在潜移默化间发生了改变：办公室里开始有了「美好厨房」，每周有员工轮流下厨与不同部门的成员共同分享，每一位成员在办公室友好中，感受着无处不在的日常温度。

愚园路的经历对创邑来说格外宝贵，而这一宝贵经历，也推动创邑进入到城市更新的下一个新阶段。

愚园路的经历，让团队开始意识到：“社区运营”是双向，而非单一的。意识到这一点，才能让创邑更为自信地完成社区商业综合体的运营。2021年下半年，随着3个重要商业综合体项目的揭幕，创邑也将迎来企业的新一高峰。

2018年，创邑获得了全球私募股权投资机构华平投资的战略投资。华平投资在战略合作中表示：“看中CREATER创邑自身独具的前瞻性眼光以及丰富的产品打造及运营经验。”具备「前瞻性」眼光的创邑始终在不断突破自我，尤其是在面对不确定的动态市场时。

去年的疫情，让创邑经历了长达半年蛰伏期，但也因此更深刻思考社区与人的关系，完成愚园路共建者的身份转变，更重要的是，团队在去年7月，开始重新梳理战略，洞察城市需求与行业动向。

团队发现，商业越来越呈现多级分化，就近原则的趋势也日趋明显。在结合市场洞察及十多年来的实践经验后，在2021年，创邑决定正式推出全新的综合体品牌——创邑MIX。

今年下半年亮相的三个MIX项目，分别为位于徐汇区凌云路板块的创邑MIX·罗秀路、长宁区虹桥商圈的现所·创邑MIX，以及杨浦区的创邑MIX·安波路。其中，现所·创邑MIX将与另一个商业空间品牌“现所”合作，打造区域内首个商业办公复合型潮流地标；而创邑MIX·罗秀路项目，则将构建有温度的邻里商业聚落，打造创新型社区商业。

步履不停，创新不止，内核不变

方文总和我们分享到，创邑MIX产品线并非横空出世，而是基于创邑这么多年一步一个脚印从市场发展趋势所形成的，让各产品模块形成有机组合，实现从单个项目打造向街区板块提升的有机延伸。

在过去的实践中，创邑就已经开始探索15分钟社区生态圈。例如在愚园路上，创邑除了打造了创邑SPACE|弘基和愚园公共市集，还推出一系列公寓项目——海派公寓创邑SPACE | 岐山村，实现了工作、居住、生活的融合；此前推出的内容创新产品社趣更馨等，都将被设计为模块化产品，在未来植入到创邑MIX项目中。

△ 现所·创邑MIX 效果图

MIX三个词则各自代表着不同含义：M: multielement 复合；I: innovation 创新；X: 意味无限可能，三个词汇在一起组成MIX，则意味“融合与多元”：多元生活场景的融合、多元内容创新的融合，以及多元生活方式的融合。

“一切皆为过去经验值的延续，但内核始终不变。”在我看来，MIX更像是当下创邑对自己17年一路走来所形成的品牌基因所作出的高度提炼：创新敢为、复合跨界、多元融合。而创邑MIX将产品定位聚焦在社区商业，则又能将在愚园路更新中所积累的街区共建的态度，与人文关怀特质充分融合于其中。

△ 创邑MIX·罗秀路

眼下，上海推行“15分钟生活圈”正深入到各个社区，这又与此前很火的“附近”概念相近。我想，社区商业运营者的工作，关键在于如何维持社区的“平衡”—— 有生活，有邻里，有商业，有文化，所有元素融合在一起达到平衡状态，也就是一种舒服的社区生活图景。

但要做到这点并不容易，这也是接下来以创邑为代表的运营者们需要思考的重要议题。但好在，过往的经验都在辅助推动创邑发挥“以己之长”，深挖社区商业与城市更新的更深一层意义，为社区激活更多可能。我们期待创邑MIX的问世，以及创邑对社区商业探索的更深入阶段。

“如果把街区、社区、园区，人所在的环境比喻成“爱的容器”，那么社交、邂逅与灵感才会在这里被激发。因为有爱、有情怀、有温度、有感恩，点点滴滴的凝聚汇集成唤醒城市活力与热爱的力量。”

这是创邑17年来对城市更新践行对理想街区生活所做的感受总结。

回顾创邑过去17年的城市更新探索路，我们能感受到品牌对人的极度尊重，才使他们能沉住气向社区和城市推出这么多小尺度且动人的项目案例。我们也重新感受这家企业如何为城市更新写下生动有趣的故事样本，营造出城市公众的“内心向往之地”：它从旧厂房资产更新中起步，在街区生活营造中快速沉淀，又在社区综合体中重新起航。

在这个故事中，政府、资本、发展商、运营方、街区、品牌、城市居民，都是它缓慢而坚定成长的见证者与参与者。

现在，上海正在加速2035迈向全球城市的伟大愿景，我们好奇的是，如果从2035年的维度，来回顾上海城市更新，创邑还会给我们带来哪些惊喜和启示？不如先从即将亮相的创邑MIX出发，看看这个气质独特的商业品牌将会为我们构筑什么样的社区商业形态。

这个新项目似乎也代表着创邑对未来城市商业的期盼：未来充满着无限可能，只是需要不断创新，不断吸收多元因素，让自己在每个阶段都获得新一轮的迭代。

未来已来，用心构筑，美好就会慢慢发生。

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