人口膨胀、交通拥堵……早期摊大饼式的城市快速扩张，让许多大城市开始面临上述“城市病”。广州作为经济发展水平较高的一线城市，面临的资源要素约束尤为紧张。发展以公共交通为导向的TOD模式，将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间，已经被全球公认是化解这些痛点矛盾的一剂良方。

北上广是最早探索“轨道+物业”发展模式的国内城市。

自1997年首条地铁线路试运行以来，截至2020年底，广州地铁集团负责运营的轨道交通总里程有望达到676.5公里，居全国第三、世界第五，其中仅广州本地就有地铁线网531.1公里、有轨电车22.1公里。

“越秀地产对‘轨道+物业’模式的探索，从广州建设地铁1号线那时开始就一路同行，可以说贯穿了广州轨道交通与沿线土地物业综合开发的全过程。”越秀地产TOD研究院有关负责人说。

从TOD发展的1.0到4.0时代，越秀地产从地铁站点旁边土地的开发，到轨道交通沿线土地一级开发和整备，再到引入广州地铁集团作为公司第二大股东，及至目前的越秀地产直接和间接获得了广州地铁集团旗下部分物业股权，进入到城市运营的阶段。越秀地产在几十年里，为城市TOD模式探索积累了丰富的经验，并敏锐地看到未来还有迭代升级空间。

由越秀地产提供的一份研究报告指出，越秀TOD发展进程可大致分为四个不同的阶段。在1.0阶段，轨道交通公司只负责轨道建设，政府负责投资修建大型市政设施，通过轨道交通的外部效益激发城市的更新，再由城市更新通过税收反补政府财政。在这一阶段，越秀地产积极参与到广州地铁一号线沿线站点旁的土地开发，单独开发出广州财富广场(体育中心站旁)和广州维多利广场(体育西路站旁)等当时知名的地标性物业。

在2.0阶段，轨道交通公司开始进入“轨道建设+土地一级开发”模式：政府赋予轨道交通实施主体沿线土地的一级开发权，通过轨道交通直接分享沿线土地增值收益，以市场化的分配方式来反哺地铁的建设及运营，建立外部效益内部化循环体系。在这阶段，越秀地产开始参与土地一级开发和土地整备，最典型的就是参与了南沙片区的开发，打造出滨海隽城、滨海珺城等人居项目，助力当地城市更新和发展。

在3.0阶段，TOD的发展转向了“轨道建设运营+土地一级开发+二级开发(站城一体)”的新模式。在政府主导下，轨道交通实施主体同时具备“一级+二级”的开发能力，有权参与到二级开发的利益分成中。在这一阶段，越秀地产引入广州地铁集团作为公司第二大股东，通过战略合作的方式联手打造星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城5个新一代的TOD项目，促进了广州全新居住模式的升级。

在4.0阶段，出现了原有模式向“轨道交通+土地整备+物业开发+城市运营(站城人一体)”的迭代升级：轨道交通公司发挥轨道交通客群优势，将价值链条延伸到以轨道交通站点为核心的城市空间运营，通过为TOD客群提供功能性服务获取长期衍生价值。而这一阶段，越秀地产战略性地引入广州地铁物业，通过一系列工作，越秀地产直接获得了广州地铁集团旗下广州地铁环境工程有限公司67%的股权，并间接获得了广州地铁物业管理有限责任公司67%的实际股权。未来双方将在地铁空间服务、环境绿化保洁等方面开展全方位合作。此次物业股权合作，是又一次里程碑式的合作新进展。

此次合作的突破在于，越秀的在管物业组合将大大扩充，将现有的在管列车停放处及列车站注入在管物业组合内。预期于完成收购事项后，越秀将能够在开始积累营运和管理列车停放处及列车站的经验时，参与类型相近物业的物业管理项目招标程序，从而壮大业务组合以及进一步扩充物业管理业务的地域覆盖范围。

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