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东莞|全域首套首付比例最低降至2成，东莞楼市再迎利好

带押过户|超30城推行二手房“带押过户”

销售好转|一线销售稳步回升，住房刚需再获支持

浅谈违约|22年违约有何新特征？展望2023信用风险又如何？

政策聚焦

东莞|全域首套首付比例最低降至2成，东莞楼市再迎利好

继取消全域限购后，东莞楼市再迎利好。人民银行最新通知，1月6日起，东莞最新住房差别化信贷政策调整。政策明确了首付及利率标准，即东莞全域购房统一首套首付2成，不分面积段。

新政明确，东莞全市不分区域统一政策，且不查房。不再区分普通住房和非普通住房，即面积>144㎡的执行同样的首付款成数和利率政策。其中首次购房（无房无贷）首付成数最低2成，利率LPR-20bp，即4.1%。仅有房贷结清记录的，首付成数最低3成，利率LPR-20bp，即4.1%。有1套房贷在供的，首付成数最低3成，利率LPR+60bp，即4.9%。而有2套房贷在供的，依旧暂停发放房贷。

虽暂未有官方红头文件，但我们可以推测，基本可确定无房无贷最低2成首付。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

2022年第四季度以来，东莞新建商品住宅销售价格受相关宽松政策刺激不足，环比持续下降，尽管10月份环比上涨0.01%，但优势微弱。其中，9月环比下跌0.06%，11月环比下跌0.5%，12月环比下跌0.42%。由此可见，东莞下调全域首套住房贷款利率政策是市场变动的必然要求。

要改变东莞房地产市场颓势，除保持企业稳定生产经营外，还要有效刺激市场购房需求。2022年年末，东莞在出台政策方面多发力在需求端。如东莞在2022年12月26日全域取消限购，于12月30日推行存量商品房“带押过户”模式，满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

银联信点评

此次购房新政调整，一方面是对2022年年底东莞全域取消限购政策的后续补充，一方面是落实央行关于“因城施策”的要求。

目前全国楼市存在的限购、限贷、限售等政策已经不适用于当前市场。对于东莞而言，2023年的房地产政策力度还需进一步宽松，以稳定市场和购房者信心。

值得注意的是，2022年以来，全国楼市持续低迷。目前已有包括武汉、南昌、石家庄、长春、哈尔滨、贵阳、南宁和乌鲁木齐等省会城市在内的82个城市，将首套房商业贷款最低首付比例降至两成。

政策解读

带押过户|超30城推行二手房“带押过户”

1月5日，深圳也加入了推行二手房“带押过户”的队伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的动作，全方位促进居住消费良性循环的逻辑链随之浮现：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

二手房“带押过户”政策是楼市创新性较强、颇受好评的政策。截至目前，累计有32个地方陆续宣布推行二手房“带押过户”，包括深圳、广州、杭州、苏州、南京、福州、珠海、东莞、惠州、西安、天津、宁波、无锡、常州、济南、青岛、郑州、合肥、昆明、中山、石家庄、太原、银川、金华、丽水、潍坊、淮安、镇江、平顶山、嘉兴、随州、海南全省等。

“大力支持刚性和改善性住房需求”一直是政策基调。当下房地产市场大环境冷淡，多措并举引导和改善市场预期，降低购房消费门槛，尽快稳定楼市需求端，对稳楼市至关重要。

银联信点评

带押过户的优势我们认为有两部分：

1.盘活存量房市场

推出二手房“带押过户”的一个市场背景是，深圳2022年二手房市场相对偏冷。2022年二手房成交量为21701套，较2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，创十几年新低。

深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面，所以出台了二手房‘带押过户’的政策。

在传统的二手房交易过程中，卖方想要卖掉处于抵押状态的房产必须先还清银行贷款、解除抵押再办理过户和新的抵押登记，这种“先还后卖”的模式导致二手房交易成本高、周期长、风险大，卖方需要花费大量精力来筹措资金。

通过“带押过户”模式，原抵押权注销登记、不动产过户登记和新抵押权登记进行合并办理，有效降低了交易成本、缩短了交易周期，避免了过户过程中存在的不确定因素和交易风险，为交易双方提供了便利。大量增加了存量市场中房屋的过手率。

2.提振居住消费需求

与二手房市场推行“带押过户”同步的，是首套房购买门槛不断降低。人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，各城市“因城施策”的力度进一步加大，可以将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整，部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

综合来看，一方面首套房的购房门槛得到有效降低，另一方面，二手房“带押过户”将加速存量房市场流通，存量房置换群体又进一步增加了新的市场活力。

结合监管层2022年年末关于“房地产是国民经济的支柱产业”“促进居住消费健康发展”等表态，一系列利好房地产中长期发展的政策正在奠定市场新一轮演化的基调。

行业聚焦

销售好转|一线销售稳步回升，住房刚需再获支持

截止至1月6日，42个主要城市新房成交面积环比下降30%，2023年累计成交面积同比下降6%。其中一线环比上升较多城市为上海，环比上升135%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升16%、23%和下降60%。2023年累计交易量下降较多城市包括绍兴、柳州、芜湖，分别下降98%、88%、83%。

图表1：新建房成交面积

图表2：一二三线新建房成交面积

截至1月6日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期19.2个月，环比上升4%。福州和莆田去化周期环比上升较多，分别上升48%和30%，去化周期分别由上期的22.6个月和28.0个月变动至33.6月和36.3个月。

15个主要城市二手房交易建面上升2%。其中环比上升较多城市为南京、苏州，分别环比上升191%、127%。2023年累计成交面积同比上升93%。2023年累计同比下降较多城市包括金华、杭州、厦门，分别下降52%、31%和10%。

银联信点评

2022年全年百强房企销售额同降四成，并且目前整体销售依然处于缓慢修复阶段，地方“因城施策”自主调整首套利率或可进一步降低购房成本从而激发潜在住房购买力的释放，促进商品房销售回升；同时亦可避免部分城市销售复苏过快。

该政策对不同购房需求提出要求（如购买首套大力支持，二套合理支持，三套原则上不支持），符合“房住不炒”的基调。另外地方推广二手房政策的城市能级有所上移，周内深圳推出二手房“带押过户”，绍兴将房票使用范围扩大至二手房，或有助于加快二手房的交易进度，持续推动二手房销售。近期一线二手房挂牌价格指数有所下降，二、三、四线维持下滑趋势，未来“带押过户”等政策或有望继续推广。虽然近期需求端政策有所增加，但是在整体市场信心不足等因素的影响下，短期内政策落地成效或相对缓慢。因此需求端或继续加量，部分一、二线城市或适度加大相应的支持力度。

房地产风险提示

浅谈违约|22年违约有何新特征？展望2023信用风险又如何？

在信用研究当中，债券底线风险一直是市场机构关注的重点，然近几年来违约事件却不断冲击着市场，2018年的民企违约潮，2020年底的永煤事件，2021年以来的民企地产，每一次都对市场的风险偏好与资产选择造成着深远的影响，而2022年当中，违约有哪些新特征？

1、2022年，违约有哪些新特征？

2022年新增违约主体涉及的债券总规模相比2021年有所降低，但当年新增主体逾期规模以及首次违约主体数则有所上升：共有35家企业首次发生债券展期或实质性违约、逾期规模超1000亿元，首次逾期主体数及规模较2021年有明显增长。

从维度看，2022年有190余只债券逾期，逾期规模近1400亿元；其中以展期方式呈现为主、规模占比超80%。

细分企业性质看，2022年国企违约继续明显减少。2022年35家首次违约企业中，仅有武汉当代明诚为国企，且其属于湖北知名民企“当代系”、2021年8月实际控制人才变更为武汉市国资委。这或与2020年永煤事件后，中央及地方出台系列文件，防范化解国企债券违约风险密切相关。

民企违约确实一直占主要比重，首次违约企业数量占比基本维持在80%以上，尤其是2022年民企逾期规模及占比均创新高。

但历年违约民企所处行业在变，2022年进一步延续了2021年民企地产债集中逾期态势，25家首次违约民营房企逾期规模超1000亿元；且从企业特征看，2022年上半年违约民营房企主要集中于高评级主体。

2、展望2023，信用风险又如何？

首先来看市场重点关注的地产行业。一方面，继续关注后续地产“三支箭”政策的实际落实力度，以及主体层面受益程度存在的结构性差异；另一方面聚焦房企自身的债务偿付压力。综合来看，政策明显转向的情形下2023年民企地产违约情况或将有所缓和。

再来看其他产业债，钢铁、建材、化工、汽车等行业2023年到期回售压力相对偏高，尤其是结合基本面来看，2022年以来钢铁行业景气度下滑、钢企经营现金流有所承压。但这些行业整体以国企为主，考虑到永煤事件以来国企信用风险防范方面的强监管政策，信用风险整体可控。电子、电力设备、纺织、轻工制造等以民企为主且历史已有违约的行业或需要有所关注。

城投债方面，每年市场都会探讨公开市场债券的风险，但每年都有惊无险地度过了。

对银行的启示

回顾22年：

我们可以看到在22年民企违约占了大头，违约情况的发生一方面是在经历了十多年的高速发展后，地产行业进入下行周期，此前高杠杆、高周转的经营模式难以为继；另一方面，与2020年8月以来地产政策全面收紧下，房企融资端压力陡增有关，更何况还有疫情的影响冲击着终端需求。

展望23年：

民企地产中，金地、碧桂园、大连万达、珠江投资、合景泰富等2023年债务到期/回售规模仍有一定体量和占比，持续关注政策受益程度以及销售改善带来的修复，政策明显转向的情形下2023年民企地产违约情况或将有所缓和。

国企地产中，华发股份、广州珠江等待偿规模占比相对较高，但仍有市场化新发能力，市场还尚未担心其底线风险，关键在基本面的进一步修复和估值波动。

城投债方面，每年市场都会探讨公开市场债券的风险，但每年都有惊无险地度过了。相信2023年财政以及城投自身的压力不会小，但结合中央经济工作会议以及近期财政部相关的表述来看，我们仍认为城投公开市场债券出现问题的概率不大，但对于估值敏感性机构而言，或要关注财政压力向城投偿债压力传导的链条及估值波动风险。

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“银联信•房地产风险信息库”是在构建“房地产业务风险全景图知识库”的基础上，每日密切关注影响房价相关要素的敏感性变化和房地产业务风险征兆、风险暴露个案等，就相关险源、险点、风险征兆、风险个案提供风险分析并入库发布预警。