境内首批公募REITs(房地产信托投资基金)试点项目落地在即。

1月20日下午，戴德梁行在武汉举办的新闻发布会上预测，未来公募REITs市场规模至少在4万亿元，对盘活国有企业存量资产将是重大利好。

对于公募REITs来说，2020年可谓是具有里程碑意义的一年。4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

戴德梁行武汉估价及顾问服务部主管谢颖告诉第一财经记者，当前，国企资产管理主要存在闲置资产能效低下、资产产权分散、资产处置能力较弱、运营水平缺乏竞争力和对资产管理人缺乏长效的激励机制等问题。资产证券化(包括类REITs+CMBS/CMBN)是有效盘活存量资产的重要手段，尤其是公募REITs试点的启动，对盘活国企的存量资产将是重大利好，“从目前申报情况来看，也是以国企央企居多”。

作为国内首个宣布开展公开募集基础设施公募REITs申报发行的产业园区，湖北产业园运营商东湖高新(600133.SH)曾于2020年9月21日发布公告称，公司拟开展公开募集基础设施公募REITs的申报发行工作，拟选取的标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目，拟定募集规模约8.5亿元，项目位于武汉市东湖新技术开发区花城大道9号。

东湖高新集团有关负责人对第一财经记者表示，上述项目正在申报中，未来基础设施公募REITs将成为集团新的战略资本工具，“我们希望通过建立成熟的退出机制，迅速盘活园区重资产项目，完成投资收益，从而加速集团向轻重并举业务模式转型”。

国际评级机构惠誉认为，以基础设施为内容的REITs将为项目创造一种类似于股权投资的新融资形式，使基础设施投资更容易为散户投资者所接受，也将成为地方政府回收早期投资的一种渠道。

如何遴选公募REITs的基础资产?谢颖认为，主要遵循三大原则。一是为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率;二是基础资产须具备长期、稳定的现金流;三是基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。

基于此，包括5G基站、城际高速铁路/城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心和产业园区、工业物流园区等基础设施类资产都较为适合开展公募REITs。

戴德梁行预测，根据各国REITs总市值/GDP和各国REITs总市值/股票市值的平均百分比(7.6%，3.8%)预测，中国REITs发展成熟的总市值至少在4万亿元。

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