观点网 9月5日，旭辉发布公告，披露了香港英皇道物业出售的最新动态。

其中，旭辉控股（集团）有限公司及其非全资附属公司旭辉地产有限公司，与新买方华王有限公司订立新买卖协议。

【资料图】

新卖方旭辉地产有条件同意出售，而新买方有条件同意购买该新销售股份及新销售贷款的利益，总代价为13.38亿港元。华王有限公司分别由宏安地产及APG SPV最终拥有50%及50%权益。

卖方由旭辉全资附属公司变成非全资附属公司，买方由林氏三兄弟到如今的华王有限公司，收益前后增长一倍有余，交易周期则缩短约3个月。旭辉这次出售，通过另一种方式实现了对资金流的挪腾。

交易转圜

此次的交易标的，回溯到一个月以前，是以旭辉控股以代价总额为6.74亿港元出售目标公司60%股权的形式出现在大众的视野。

据悉，目标公司是旭辉控股集团与宏安地产于2020年成立的合营企业，分别由旭辉控股集团及宏安地产拥有60%及40%权益，而宏安地产为独立第三方。

公告指出，目标公司间接持有位于香港英皇道101号及111号的该地段的全部权益，目前该公司还结欠旭辉控股集团共计6.54亿港元的股东贷款，该贷款按等额基准出售。须待先决条件获达成后，方告完成。

截止于2022年6月30日，目标公司综合资产总值及资产净值分别约为20.71亿港元及1748.40万港元。该公司持有的位于香港英皇道101号及111号，总占地面积约为1410.55平方米。该地段原建有商业大厦，由目标集团以约18.8亿港元收购，目前处于拆卸阶段。该地段计划重建为设有商业空间的住宅项目，现时预计重建将于2026年完成。

根据估值，该地段物业于2022年6月30日的评估市值为20亿港元。

在8月的交易方案中，买方的支付总价6.74亿元，主要包括目标公司截至上半年资产净值的60%即1049万港元，以及销售贷款账面值6.54亿港元。旭辉控股从该出售事项预计录得所得款项净额6.73亿港元，对应收益约987.5万港元。

这次交易公告另一个引人瞩目的点，便在于买方公司实际上由林中、林伟及林峰三兄弟分别控股50%、25%及25%权益。

林氏三兄弟的此次交易，被市场看做是旭辉出售变现的一种手段，也为资金转圜提供了更多的余裕。而一个月后，买方从林氏三兄弟到第三方华王公司，出售对象及交易细节的变化，为旭辉腾挪出了更大的资金空间。

9月5日最新公告显示，旭辉旗下非全资附属公司旭辉地产，将出售的资产调整为新目标公司一、二（透过附属公司持有英皇道物业）的相关已发行股本，以及结欠旭辉地产的未偿还股东贷款共计11.32亿港元。

新买方华王公司支付的总代价约13.38亿港元。在支付方式上，除了支付6000万港元按金，需要将1.13亿港元用于偿还部分银行融资，6.22亿港元支付予旭辉控股，5.43亿港元交付按承兑票据付款的方式支付予宏安地产旗下WOP SPV。

旭辉控股解释，终止8月的出售交易事项，原因是集团将从新出售事项收取的现金多出约800万港元；估计从新出售事项录得的收益多出约1192.5万港元；以及新完成预计在9月底前落实，相较之下初始交易方案的最后完成日期预计是12月31日，前后缩短3个月。

根据代价及投资成本，旭辉控股预计新出售事项将录得的收益从987.5万港元增至2180万港元。

观点新媒体对比，旭辉控股在9月的新交易方案中，对标的公司采用的财务数据已从截至6月30日调整为8月31日。

其中原方案中，目标公司综合资产总值、资产净值分别为20.72亿港元、1748.4万港元；新方案的新目标公司一、二，综合资产总值、资产净值合计分别为20.40亿港元、3980.8万港元。

资金腾挪

根据最新的半年报披露，房地产开发方面，旭辉控股在香港的合同销售金额为1.15亿元，占合同销售额百分比0.2%，合同销售建筑面积513平方米，合同销售平均售价为2.24万元。

从土地储备来看，旭辉在香港还有包含住宅和商业的项目香港曦台，权益占比为50%。通过此次对香港待沽资产的出售，资产的转圜之间，旭辉得以进一步实现资金回流。

从不久前的半年度业绩会上，我们也得以窥见旭辉今年的经营成色。1-6月旭辉控股合同销售金额631.4亿元，合同销售建筑面积为41.4完平方米。毛利率为20.7%，核心净利润率为6.1%。

在行业下行的大环境下，旭辉也在努力维持着自身发展的稳定性。

截止2022年6月30日，旭辉控股净负债对股本比率为78.5%；净负债为人民币828.96亿元；手头现金水平达人民币312.4亿元；总债务为人民币1141.41亿元。

债务方面，旭辉控股于1月到期赎回于2022年到期的5.5%优先票据；4月到期赎回人民币16亿元于2022年到期、票息率为6.7%的优先票据。

即使“三条红线”都维持在绿档，对于旭辉这样体量庞大的企业来说，想要支撑未来的规模发展以及销售延续，如今的资金情况还是需要更多的余裕。

在现金流为发展首要因素的当下，旭辉也在不断扩展自身的融资渠道。境内债方面，旭辉控股境内银行间市场首获50亿额度，3月完成首次10亿元中期票据发行，票面利率4.75%；6月在证监会、交易所支持下成功发行公司债首次创设信用保护工具，发行规模5亿元，票面利率5.5%。

3月，旭辉还获得了平安银行上海分行授予50亿元并购融资额度，获交通银行授予100亿元并购贷款授信额度。

境外债方面，旭辉控股额外发行本金为1.5亿美元于2026年到期的、票息率为4.45%的绿色优先票据。3月本发行19.57亿港元于2025年到期、票息率为6.95%的可换股债券。4月，额外发行5.88亿港元的可换股债券。

8月31日，旭辉控股宣布配售3.04亿股，以筹集金额约6.28亿港元。这一配股事项于9月5日正式完成。

据悉，旭辉近期还在监管机构支持下筹备中债增信、全额担保中票的发行。也有投资者表示，旭辉有望在9月中旬前完成大概15亿左右的发行。

从这些积极地融资动作不难看出，旭辉也在不断腾挪出更多的资金流动性，为未来的发展赢得更多的额度。在这次交易的成功背后，似乎也预示着旭辉未来，或将通过更多不同渠道来实现“精简瘦身”。