3月29日，中南服务商业有限公司(以下简称“中南服务”)递交了港股上市申请。聆讯资料显示，近3年中南服务在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，三年复合年增长率为30.7%;合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，三年复合增长率为16.7%。

和2021年待上市物业公司均值1971万的在管面积相比，中南服务的规模优势较为突出。2020年，中南服务合约建筑面积是在管建筑面积约1.75倍，高于已上市物企1.3均值，进一步凸显了其未来快速成长的潜力。

稳步扩张的背后离不开中南集团多业态、平台赋能的支持，与中南服务多年来形成的“五大引擎”发展模式亦息息相关。

非住宅物业项目量逐年上升 多元业态赋能高成长

从住宅物业开发来说，经过过去几年的快速发展目前已经进入了存量市场时代，而对于物业服务来说，无论增量市场还是存量市场依然非常巨大。根据明源地产研究院的数据显示，从存量市场看，2000-2020年全国商品房销售面积累计达209.3亿平米;从增量市场看，“十四五”期间(2021年到2025年)预计中国商品住宅销售面积有67.8亿平米，加上保障性住房，住宅供给总量将超过90亿平方米。

除此之外，旧改催生了更多物业服务需求，全国需要改造的小区约有22万个，涉及建筑面积约30亿平米。如果加上商业、写字楼、学校、医院等众多业态以及城市服务等，物业服务的未来就是一个不折不扣的N万亿超级市场。

在此背景下，中南服务通过不断调整经营方式、创新服务内容、延伸服务领域、挖掘物业管理服务的附加值及边界效应去丰富增值服务，并满足客户多元的、个性化的需求。截至2020年底，中南服务为155个住宅项目及18个非住宅项目提供物业管理服务，非住宅物业项目数量逐年上升。

和其他物业公司相比，中南服务多元化业态的孵化与成长有其先天优势。依托中南集团“4+1”全产业优势和“五商联动模式”，中南服务与中南集团旗下的中南建设、中南商业、中南建投及中南园林皆有合作关系。

从具体的接管项目看，除住宅物业服务外，还有高端写字楼，如位于南通的中南中心项目、产业园，如日照科技创新中心项目、及文旅小镇，如唐山湾Lavera项目等。中南集团的多产业和多业态发展有助于丰富中南服务的产品服务组合，并提升其盈利水平。

第三方拓展能力不断提升 五大引擎助力业务扩张

近年来，行业“跑马圈地”式扩张各有千秋，为进一步发挥公司的规模优势，很多物企采用收并购的扩张方式。据统计，2020年物业公司有效并购案例超70宗，不仅数量再创新高，被并购公司也表现出业务类型多样化的特点，更多布局在环卫、环境清洁服务、医美服务、保险业务等关联领域，通过收并购其他业务领域专业公司，延伸服务链条，创造业务增长点。

招股书显示，除了承接中南集团的物业管理项目和其他非住宅物业领域的合作外，中南服务也计划通过收并购形式进一步扩大业务规模。在寻求收并购标的时，中南服务将优先考虑与公司战略协同、业态互补、地域布局扩张、拥有优质城市服务经验的目标企业。具体来说，优先考虑以非住宅为核心管理业态的公司、位于全国性核心城市且收入和规模较优的企业，业态上还涵盖市政专项、科技、医疗、养老服务等企业。

除此之外，中南服务也会通过加大和第三方物业开发商的合作及与其他物业管理公司加强战略合作的模式进一步丰富公司的业态，从而形成支撑业务发展的“五大引擎”。为此，中南服务组建了一支经验丰富、能力优秀的专业团队，大大提升了第三方拓展能力。

业内人士表示，在追求“规模为王”的时代，中南服务依靠中南集团支持快速扩张，伴随快速扩张带来企业实力、管理能力提升、品牌效应叠加等将进一步提高企业的第三方拓展能力，形成“涡轮效应”支撑公司长期较高速增长。

得益于市场的快速扩张和业务的稳步增长，中南服务盈利能力日益凸显。2018年、2019年及2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合年增长率为25.1%，年内净利润约1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率为92.9%。

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