6月17日，据港交所披露信息显示，金融街集团旗下物业公司金融街物业股份有限公司(下称“金融街物业”)通过港交所聆讯。

根据中指院报告，金融街物业就综合实力而言在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2019年末，金融街物业拥有11家附属公司及40家分支机构，为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务。去年，公司营收和净利润分别为9.97亿元、1.134亿元。

与大部分物业公司一样，金融街物业正降低对母公司的依赖。去年，公司来自独立第三方项目的在管建筑面积增至670万平方米，占在管总建筑面积的33.6%;来自独立第三方项目的收入占物业管理及相关服务总收入的比例增至18.9%。

长江商报记者注意到，资本市场已经成为物业企业规模化发展的必经之路。近3年内，正荣服务、弘阳服务、金科服务等物管公司均已递交招股书、等待排队上市。与此同时，华润置地、世茂等房企也有分拆物业上市的计划。

去年收入10亿商务物业占比近七成

资料显示，金融街物业是一家综合物业管理公司，主要专注于商务物业管理。在2018年金融街物业董事长兼总经理孙杰就透露出上市的意愿，去年9月19日将有限责任公司改制为股份有限公司，并更名为金融街物业股份有限公司，为冲刺IPO的前奏。

得益于物业公司轻资产、收入稳定的特性，金融街物业近年业绩与规模稳步增长。截至2019年12月31日，公司在管项目合计144个，涉及在管建筑面积约1990万平方米，其中40.8%位于北京地区。

在业绩表现上，金融街物业在2017年、2018年及2019年的收入分别为7.567亿元、8.752亿元及9.97亿元;净利润分别为8270万元、9150万元、1.134亿元，后两年的增幅分别为10.7%和23.9%。

金融街物业的业务管理类别主要分为两大类。其一为商务物业，主要包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店;另外一个为非商务物业，主要包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。其中，商务物业是主要的收入来源，占比近七成。2017-2019年，其商务物业收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元，分别占总收入的70.3%、67.6%及64.9%。

金融街物业表示，上市所得款项净额将用于在中国寻求战略收购及投资机遇及新设分公司及附属公司以扩大业务规模。

诸葛找房地产分析师王小嫱认为，“对于金融街来说，其在商务办公等物业管理方面具有很多经验，而且其产品品牌价值较大，所以类似物业板块上市符合预期。就目前来看，实际上商办物业方面的优质企业不多，所以上市也有助于形成更大的品牌价值。更为关键的是，对于此类商办物业来说，后续存量管理的需求很大，这对于金融街物业来说具有很大的市场投资价值。”

降低母公司依赖第三方独立项目渐长

与大部分物业公司一样，降低对母公司的依赖是金融街物业上市后发展的关键。

年报显示，2019年，金融街集团实现销售签约额319亿元，销售签约面积118万平米;营业收入261.84亿元，同比增长18.41%;归母净利润34.41亿元，同比增长5.3%。

去年，金融街房产开发业务实现营业收入235.7亿元，同比增长20.3%。其中，住宅产品实现收入155.9亿元，同比增长1.0%;商务产品收入79.8亿元，同比增长94.8%。

因结利项目的结构性差异，其房产开发业务毛利率有所下滑至36.8%。不过，金融街集团物业出租业务实现营业收入18.4亿元，同比增长5.7%，毛利率保持在91.3%的较高水平;物业经营业务实现营业收入6.9亿元，同比增长1.9%，毛利率为24.3%。

背靠母公司金融街集团，金融街物业在管建筑面积由2017年末的1320万平方米增至去年的约1990万平方米。同时，其自身独立业务规模也在增长，公司2017-2019年来自独立第三方项目的在管建筑面积分别为360万平方米、510万平方米、670万平方米，分别占在管总建筑面积的27.5%、30.9%及33.6%。同期，其来自独立第三方项目的收入占物业管理及相关服务总收入的百分比继续上升，分别占物业管理及相关服务总收入的16.5%、16.6%及18.9%。

财经评论员严跃进认为，“现阶段由于金融街物业没有拓宽物业管理领域，短期内无法减少对母公司的依赖，但长期来看是有望摆脱的。这其中的关键在于，首先需要借既有物业管理基础，持续拓宽物业管理领域;其次是提升资金能力及收并购能力。”

未来，在物业管理行业万亿级别的市场规模下，集中度的提升还是需要并购。在战略收购及机遇投资方面，金融街物业表示未来重点关注京津冀、长三角、珠三角及其他一、二线城市的市场机会，拟收购最近一财年收入不少于2000万元，净利润不低于200万元的物业公司。投资目标的业务类型通常会优先选择专注于商务物业的物业管理公司，亦考虑在物业管理产业链下游具有稳定经营业绩及发展前景的公司，以便补充业务运营。(记者江楚雅)

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